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西安住房租赁行业规范政策相继出台

近年来,受国家支持力度加大、利好政策出台的影响,我国住房租赁行业得到较快发展,但租赁乱象不断,众多长租机构先后“爆雷”,资本推高租金价格,无数租客被骗……引起了相关部门的重视,今年以来,全国多地陆续发布“住房租赁市场风险提示”,出台相关新规,要求对租赁资金实施监管。那么,住房租赁行业规范政策密集出台后,西安市的租赁市场有哪些变化?今后市场将如何发展?对此,记者进行了走访和调查。政策频出意在加强住房租赁市场管理8月20日,西安市住建局发布了《西安市住房租赁资金监督管理实施意见(试行)》。意见要求,“托管式”租赁企业在开展业务前需与本市范围内的商业银行签订《住房租赁资金监管协议书》,并由企业在监管银行开立存量住房租赁交易资金监管专用账户。9月11日,西安市政府发布《西安市规范住房租赁市场管理办法》,明确提出建立住房租赁资金监管制度,要求住房租赁企业将租金押金纳入监管账户。新规实施后,住房租赁交易实行合同网签备案,同时,建立住房租赁资金监管制度。10月21日,西安市住建局向社会发出风险提示,提醒有租房需求以及出租意向的市民,加强住房租赁风险防范,避免权益受损。在这份风险提示中,记者注意到,市住建局对于租住双方如何谨防租金“陷阱”,如何选择租金支付周期、支付方式,防范“租金贷”等方面进行了提示和说明。“一系列新政的出台,将成为住房租赁市场监管的一个重要转折点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,当前是长租公寓市场波动较大的阶段,监管部门的这些动作,对于后续规范和引导租赁市场的发展有积极作用。政策保障租住双方愿意选择信誉度高的中介在西安工作的杨女士谈及自己近些年来的找房之路深感疲惫,“手机上安装了各种租房App,然而信息鱼龙混杂,难辨真假。明明显示有房,现场一看才发现房子已在两个月前租出去了;中介领着去看的房源又不符合自己的需求。”她说,从大学毕业到现在这四年租房日子里,城中村、老旧小区、商品房小区都住过,“黑中介”“二房东”,租赁合同未网签备案,房东随意涨价,擅自终止租赁或者不及时退还押金的事情,她和身边的伙伴们都经历过。在杨女士看来,找到一个房租价格适中、生活便利、安全有保证的房子很不容易。对于西安相继出台的住房租赁新政,她说,房屋中介机构的行为得到规范,资金流向将被监管,不用担心被“二房东”“黑中介”骗了。记者采访了多位租房族,对于建立住房租赁资金监管制度、合同网签备案等规范住房租赁市场管理的新办法,大家都十分认可。和杨女士一样有多年租房经历的陈先生说,租客通过西安市住房租赁交易服务平台就可以看到中介机构是否在租赁平台上进行了申报,以及是否进行了住房租赁资金监管,对于租客而言,支付相应数额的中介服务费,选择操作规范、市场信誉度高的住房租赁企业的中介服务,既能放心租房,也能在租住过程中有尊严。对于房东而言,住房租赁市场有了规范化管理,也不用担心遇到租金收不到、房子又要不回来的尴尬问题。市民侯女士说,家里一套两居室的老房子,一直对外出租。谈及多年的租房经验,她说,房东租房时比较喜欢长租的房客,这样房子能减少空档期,保证租金收益,同时长租的房客也能更爱惜房子,并且房东与房客相处时间长了,沟通起来比较容易。也是因此,近年来越来越多的机构做起了房屋长租生意,可是长租机构频频“跑路”的新闻,让房东和房客蒙受损失。现在有了相应的监管政策,把房屋出租的事交由住房租赁中介机构代办,这样房屋及资金的安全也更有保障了。中介机构不断拓展更规范的居间服务随着住房逐渐回归其居住属性,人们的观念和预期也正在发生转变。这些改变不仅体现在承租方,也体现在中介市场。目前,全市正在大力推进老旧小区改造和棚改项目,通过综合整治,很多出租房配套设施及居住环境都大有改善。在此情况下,一些租房族担心西安提供给低收入工薪阶层及刚踏出校门毕业生的低租金房源越来越少。业内人士认为,目前政府正在增加公租房供应,为租房者提供配套健全、价格低廉、可供稳定出租的保障性房源,房屋租赁中的中低价供需矛盾不会长期存在。据58同城、安居客近日发布的《2020年三季度楼市总结》报告显示,今年前三季度,受春节假期及新冠肺炎疫情双重影响,1月至2月租房市场需求下降明显。三季度,19个重点城市租房访问热度同比去年微涨0.3%。一家连锁房屋中介公司的负责人表示当前我国住房租赁市场总规模已达1.5万亿元,住房租赁也成为中介服务机构增加业绩的一个主要业务。记者走访了多家房屋中介机构后发现,大部分中介机构的房屋租赁流程较以往规范了不少,在西安住房租赁交易服务平台有登记、已开展住房租赁资金监管都是招揽生意的必要条件。在城东一家连锁房屋中介门店中,当记者以租客咨询租金安全如何保障时,一位工作人员表示,租客在通过租赁服务平台进行租赁合同网签备案时,会弹出提示框“是否接受租赁资金监管”,可根据提示内容勾选,凡接受资金监管的,可根据租赁网签备案合同中显示的监管信息,到指定的监管银行网点或根据监管银行提供的缴存方式按时足额缴纳。这笔资金到达企业与银行签订协议设立的住房租赁交易资金监管专用账户后,由住房租赁行业管理部门对专用账户日常收支情况进行监督,监管银行对租赁交易资金进行日常监督,每一笔收支都需走相关流程,不得随意支取。这位工作人员坦言,以往租客担心房东收钱了提前收房或是找各种理由克扣押金,房东则担心租客租房不是为了自住而是当了“二房东”,作为中介机构对于租住双方的行为无法控制,双方产生纠纷时,中介机构无力解决,甚至还被指责“收钱不办事”。现在整个房屋租赁交易过程更加透明,责任也更加明晰,租户、房东以及中介机构的权益也更有保障。但目前市场上仍有个别不规范、信誉度不高的房屋租赁中介机构存在,也有个别房产经纪违背职业操守的情况存在,市民在选择住房租赁中介机构时仍需谨慎。业内人士行业更需要全方位市场体系建设频频出现的“甲醛房”等事件暴露了住房租赁的安全性,不断“爆雷”的长租公寓也暴露了监管的不足,因此政府相关部门对于住房租赁这个行业和市场越来越重视,相继出台的管理办法对于改变当下混乱的住房租赁市场起到积极的作用。但有业内人士认为:这远远不够,“居者有其所”是民生之本,不仅要靠法律去规范市场行为,更需要全方位的市场体系建设。采访中,一位多年从事房产租赁相关行业的人士表示,住房租赁交易过程中,首先要保证各方主体,尤其是租户权益。从根本上说,住房租赁是为了解决住房问题,保证“居者有其屋”的权利。其次是鼓励机构出租人的发展,发挥政府和机构在租房供给方面的重要作用。早在2016年,国务院办公厅就发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,《意见》指出,到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居民住有所居的目标。意见提出,支持房地产开发企业拓展业务范围,利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品住房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作,发展租赁地产。此外,要加强财税和金融支持力度,制定相关领域的财税金融政策,才能避免出现租赁企业通过“租金贷”等方式盈利侵害租住双方利益的情况发生,也能利于良性的市场发展机制的形成。最后,要探索建立住房租赁主体信用体系。如出租人信用、租户信用、机构信用(如中介机构信用)等信用体系的建设,将其纳入整个信用社会体系的建设之中。西安报业全媒体记者龚伟芳

2020年10月30日 15:57

租赁房屋转让后租金向谁支付

房屋租赁是指你对房屋持有所有权的人或经营者订立一种定期给付租金以得到房屋使用权的一种关系。那如果我转租了,那租赁房屋转让后租金向谁支付,违约了怎么办?目前国内房屋租赁一般采取押金的方式来保障房屋主人的权益,所以退房时记得拿回押金一、房屋租赁出租方违约怎么赔偿  出租房违约可以采取的救济途径如下:  1、要求出租方继续履行合同;  2、要求出租方承担违约责任并要求其赔偿因此而遭受的损失;  3、出租方如果存在其他违约行为均可以按照合同约定或者合同法的相关规定维权。  简单地说,除不可抗力或者合同无法履行(如房屋已灭失或被撤除)外,租赁期限没到,承租人可以拒绝离开。  二、租赁房屋转让后租金向谁支付  1、因为最初的房屋租赁合同是承租人与老房东签订的,承租人应向老房东履行合同义务,所以在老房东提供证据证明新房东已享有产权,通知承租人向新房东支付租金,并由新房东与承租人签订租赁主体变更合同之前,承租人仍应按原合同履行,将租金交给老房东。  2、《合同法》第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。该条是关于“买卖不破租赁”的规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号)租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。司法实践中就城镇房屋的租赁采纳了契约地位承受模式。依合同法第229条之规定,由租赁物受让人继受出租人地位,在受让人与承租人之间形成租赁关系。  三、房屋怎么转租  1、根据《合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。  2、首先,在允许的情况下,我们首先应该跟房东协商转租的情况,在房东同意的前提下,房子可以合法转租给第三人。当房东不知道房子转租的事实,或者房东知道房子被转租了,但是由于自己的原因没有在六个月内提出异议,那么,租客的转租行为则变成了合法转租。

2020年10月22日 11:29

租房如何找到一个好房东

前几天,公司很忙,下班已经很晚了,住的地方离地铁站又远,回到住的地方也就更晚了。但是没想到回到楼下后才发现公寓楼的大门钥匙忘带了,大晚上的只能找房东下楼开门了,好在房东人很好,很乐意帮租客忙。其实我住的那个公寓,大门本来是密码锁的,之所以换了门锁,听房东说是因为前不久发现大晚上有陌生人进来了公寓,然后那人在走廊走来走去,问是住哪一个房又回答的含含糊糊,房东担心大家住的不安全,便把大门的密码锁换成了滴卡的。真的很贴心了。说这些,小编想表达的是,找到一个好房东真的很重要。很多时候,我们作为租客,想要的就是能找到一个好房东,就算每个月房租贵个一两百块钱都无所谓了,因为好的房东他不会想尽法子坑你,还会像个管家一样随叫随到,会想尽办法确保租客的人身安全。平时我们可能更多听到的都是“房东挑选租客”,但是其实作为租客也是可以挑选房东的,准确的说是一定要挑选好房东。选择一个好房东,不仅好说话,还能省钱省心。我们都知道,租房过程中,难免会有一些非人为因素的家电老化或损坏,遇到的是一个好的房东,他就会比较好说话,甚至还会二话不说帮你免费维修。在我刚毕业那会租的一个房子,那个房东就特别好说话,当时家里的阳台有个洗漱柜,这个洗漱柜在我住之前是好的,但是住了一段时间后那个柜门因为老损坏了,所以我就把那个柜门拿了下来,但是中间我没有找房东说过,直至房子到期退房的时候,当我跟房东反馈后,他也没有多说其他的话,也没有说要我赔付任何费用,甚至当我觉得不好意思的时候,他还安慰我说他等下自己会修理好的。最后,租金仍然是正常返退给我的,没有坑我任何一分钱。甚至最后交完房子钥匙,房东还主动跟我握手,说以后有需要帮忙的还可以找他。这就是好的房东,至今想起我仍然觉得很感激很幸运。所以找到一个好房东真的很重要,虽然说在外边租房子,跟房东彼此是彼此,生活上互不打扰,但是其实找到一个好的房东,在租赁期间他会更像一个朋友,还会帮助到你很多事情。其实想要找到好的房东,一点也不难,只要选对平台。目前租房无疑是两种,一种是房东直租,还有一种是通过中介租房。如果是我,肯定会找房东,因为房东直租可以省去一笔中介费用,而且跟房东直接交流可以了解更多情况,甚至说不定还可以砍价。目前房屋租赁平台良莠不齐,有房东直租的平台几乎少之又少,很多人都想知道怎样才可以找到一个有房东直租房源的平台。截至目前为止,我租的房子都是在租客网上找的房东直租。在租客网上找房,不用纠结选中介还是找房东,因为租客网上的房源几乎都是房东直租房源,你可以在上面发布求租信息,租客网会自动帮你匹配相应的优质房源信息。也不用担心遇到不良房东,因为租客网上的房东都是经过信用体系认证的,房东的素质都是有保障的。感兴趣的朋友可以去租客网的官网看看,也可以去下载租客网APP体验一下。在租客网上找房,不用纠结选中介还是找房东,因为租客网上的房源几乎都是房东直租房源,你可以在上面发布求租信息,租客网会自动帮你匹配相应的优质房源信息。也不用担心遇到不良房东,因为租客网上的房东都是经过信用体系认证的,房东的素质都是有保障的。感兴趣的朋友可以去租客网的官网看看,也可以去下载租客网APP体验一下。希望大家在租房路上都可以找到一个好房东,找到一个房子。最后,再说一句,租房,房东是选出来的。

2020年10月18日 18:02

上海二手房租赁需要注意哪些风险

上海房租是非常贵的,对此当事人如果想要租房的,那么最好选择租一些二手房,不过进行二手房租赁必须要签订房屋租赁合同,而且要审查一些事项。因此接下来将由找法网小编为您介绍关于上海二手房租赁需要注意哪些风险及其相关方面的知识,希望能够帮助大家解决相应的问题。  一、上海二手房租赁需要注意哪些风险  1、低价虚假广告要注意  当租房者通过报纸、网站等信息渠道看到所刊登的房屋租价明显低于其正常市场价格时就要引起注意了。因为这些虚假信息有可能是某些不法中介为了牟取不正当利益,以此为诱饵骗取租房者上当的一种手段。  2、房东个人情况查仔细  承租房屋时,租房者对于房东的个人情况要验查仔细。如果是房东本人出面签约时,最好查看其房产证与身份证;如果是帮助朋友出租房屋,那么一定要有出租委托书、朋友的房产证、身份证或复印件;如果房产证没有办下来则一定要其出具购房合同以证明其身份。此外,对于租房时可能遇到的“二房东”问题,租房者应验明该“二房东”在其租赁期间是否有权利将此房屋转租并让其出示租赁合同以及提供该房屋的相关产权证明,以免引起法律纠纷。  3、承租房屋家电、家具清点好  租房者在承租房屋时一定要清点好房屋内部设施如家电、家具等,并且在看房时检查一下家电的正常运作情况,家具的完好程度等,然后将其一一列入到清单内。最好注明如果出现故障时维修费用由谁来承担,也好免除租房者在入住后,家用电器等发生毛病维修时与房主产生矛盾,责任划分不清。  4、认真签订房屋租赁合同  租房者在签订房屋租赁合同时,一定要看清楚合同上面所规定的条款,明确租赁双方的权利与义务。如租赁用途、租赁期限、修缮责任、变更与解除合同、签订转租、违约责任等条款,租赁双方要协商一致,以免在日后租房过程中产生争执,引发不必要的烦恼。  5、物业杂费等合同附件写清楚  租赁双方达成协议,除了签署正规的《房屋租赁合同》之外,对于房屋内的设备、租赁期间的水、电、煤、气、有线电视、电话、物业维修基金等相关费用的结算与承担也要详细写清楚并且作为其合同附件收好,以免给自己带来不必要的麻烦。  6、房屋押金问题看明白  租房者在交纳房屋押金时要与业主协商好是押一付三、押二付三还是押二付四。因为当租房者合同期满要求退租时,房主可能会以房屋设施损坏或者其他藉口作为条件来苛扣租房者押金,造成租客不必要的损失。因此在签订租赁合同时,双方就应当注明租约期满后多少个工作日内,在房屋及其设施无毁损的情况下,业主应退还押金。  7、根据自身条件谋求合适房屋  旺季租赁,租客很难在短时间内找到合适的房屋。因此,租客在租房时不应单一的寻求工作地点周边的房屋,也可根据自身需求,特别是在租金承受能力有限的情况下,只要交通便利,上下班时间不长,距离远一些的房屋也应列入选择租赁范围之内。  二、房屋租赁的法律效力  出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力,主要从下面四个方面进行审查。  (一)合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。  (二)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:  (1)未依法取得房屋所有权证的;  (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;  (3)共有房屋未取得共有人同意的;  (4)权属有争议的;  (5)属于违法建筑的;  (6)不符合安全标准的;  (7)已抵押,未经抵押权人同意的;  (8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;  (9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。  (三)房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。  (四)是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点,一种认为合同是无效的,另一种认为租赁合同仍然有效,但不具有对抗第三人的效力。

2020年10月10日 17:28

房屋租赁损失怎么判定?

一、房屋租赁损失怎么判定  房屋在租赁期间出现损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,也就是实际价值的减损。有约定按约定,没有约定参考如下法条主张对方承担违约责任,但最高赔偿额不超过给您造成损失的30%。  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。  经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。  承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。  承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。  承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。  二、确定房屋租赁合同纠纷管辖法院  合同纠纷案件的管辖,既涉及法定管辖,也涉及协议管辖的问题,为此因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖;即合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖,但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。  凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷,一般应由房屋所在地法院管辖,个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的,也可由被告户籍地或居所地法院管辖。上述规定仍是确定房屋租赁纠纷的管辖权的有效意见。  (1)房屋租赁纠纷一般应由房屋所在地法院管辖;  (2)个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的,也可由被告户籍地或居所地法院管辖。  所以房屋租赁合同纠纷一般都是由房屋所在地法院管辖,个别情况下由被告户籍所在地管辖。故大家在遇见房屋租赁合同纠纷时可直接向房屋所在地法院提出诉讼。

2020年10月06日 17:57

今年的中介行业让大多数的中介从业者感到有点冷。

自2017年开始,中央就提出了房住不炒的理念,随着这一理念的提出,紧接着就是针对房地产行业的政策调控,多数一二线城市随着政策不断的进行限购限贷的规定。经过一两年的持续调控,一二线城市的房产行业逐渐开始变冷,再加上2020年初的一场疫情,更是打的中介行业措手不及,许多中小中介门店纷纷倒闭关店。生存还是淘汰?成了中小中介者最艰难的选择。老李是一家中介门店经营者,在早几年在深圳市某区开了一家中介门店,主要是经营做房租出租。前几年的时候业绩还算不错,但是近两年的老李却十分的着急上火。随着市场经济的发展,一些大品牌的中介开始不断的挤压市场,像老李这样的中小中介在市场上的占有额本就低,再加上被大品牌限制,生意越做越差,门店随时面临着无路可走关门倒闭的局面。其实,在过去的十年里,像老李这样的小中介们,不管市场有多激烈,始终都没有被市场淘汰过,市场好的时候开门做生意,市场不好的时候就关门歇业,不管何时,这些中小中介依旧顽强的存活了下来。而如今的市场上,放眼望去,各大品牌的中介店竞相开放,一条街能看见五六家门店,中小中介的门店却很少能看见了。前几年,这些中小中介靠着对各个社区的精通了解,有着自己独家获取房源的渠道。但随着近两年互联网浪潮的来袭,中小中介一时跟不上市场的节奏。在众多中介品牌开始向互联网转移与资本进行合作的时候,大多数的中小中介却因为没有品牌影响力和专业的网络管理,而逐渐的被市场所淘汰。如今的房产中介市场已经形成了巨头垄断的局面,资源的日益减少让中小中介的生存现状十分堪忧。很多像老李这样的中小中介也都想着有一天能做大做强,但苦于一直找不到突破口和合适自身发展的平台,也曾想过加盟一些平台,市场上的平台很多,但要找到一个合适自身发展的平台却不容易。有的平台品牌号影响力很强,但能得到的房源、金融支持很少,中介平台加盟的门槛很低,但有着很大的不确定性。找到一个各方面都完善成熟的平台,成了中小中介的唯一出路。对老李来说,他对加盟的平台有着自己的要求。首先要有资源,有能力整合各个中小企业,不会让各个中小企业,成为一座座孤岛。其次,要有强大的后台支撑,有着专业的交易员,包括办理后续的交税、出证等,帮助中小中介尽可能地提高交易能力;最后就是能够在互联网方面有一定的影响力,毕竟对中小中介来说,品牌影响力是一个硬伤。经过多方对比,老李最后选择了加入租客网。不仅共享房源,又能给中小中介强大的后台支持,既有线上资源,又有线下资源,多面发展。市场是不断的在变化的,作为房产中介的老李也在变,在如今的市场大环境下,唯有顺势而行,迎合市场,才能持续不断的发展下去。

2020年09月29日 14:25